Vilar & Buriti
- Tipo de espaço
- escritório de advocacia
- Tipo de obra
- reforma
- Metragem
- 30 m²
- Ambientes
- recepção, sala de trabalho, sala de reunião, copa e lavabo.
Fit-out em Brasília
Fit-out é a obra que adapta um espaço comercial vazio às necessidades de quem vai ocupá-lo e o deixa pronto para operar. A TKA Construtora executa fit-out em Brasília e atende obras comerciais em todo o Distrito Federal.
Você vai receber, ou acabou de receber, a chave da sua sala ou do seu ponto no shopping. Atrás da porta, só paredes e um desenho na cabeça: onde fica a recepção ou o balcão, por onde o cliente vai circular.
Sem essas respostas a obra não tem tamanho, e sem tamanho não há como estimar custo. O diagnóstico de operacionalização, um questionário curto, não decide por você: pergunta se você já tem arquiteto ou projeto, se o ponto está definido, se há data e se o orçamento está captado, e no fim diz em que fase está o seu projeto.
Fazer o diagnóstico de operacionalização
Antes das perguntas, o formulário pede nome, WhatsApp e e-mail.
TKA Construtora (GMG Construtora Ltda), registrada no CREA-DF (o conselho de engenharia do DF) sob o nº 13916, em operação desde 2020.
Qual a diferença entre fit-out e reforma comercial?
Numa reforma, parte do espaço já está decidida. Num fit-out, quase tudo ainda está por decidir. O fit-out parte de um espaço vazio e adapta esse espaço comercial ao uso. O espaço pode ser novo ou já ter sido usado por outra empresa: o que define o fit-out é ele chegar vazio.
| Tipo de obra | O que é | Quando acontece | Quem costuma pedir |
|---|---|---|---|
| Fit-out | Obra que adapta um espaço comercial vazio às necessidades de quem vai usá-lo. | Quando alguém recebe uma sala, um andar ou um ponto de shopping vazio. | Empresa, clínica, restaurante ou marca que vai ocupar o espaço. |
| Reforma comercial | Obra num espaço comercial que já existe, para mudar ou atualizar o que há nele. | Quando um espaço que já funciona precisa mudar. | Dono ou gestor do negócio que já opera no espaço. |
| Retrofit | Reforma que moderniza um prédio existente. | Quando um prédio que já existe precisa ser atualizado. | Proprietário ou gestor do prédio. |
| Build to Suit | Imóvel construído sob medida para quem vai alugar. | Quando o dono do imóvel constrói ou adapta o prédio de acordo com o que a empresa que vai alugar precisa. | Dono do imóvel e empresa que vai alugar. |
Se o seu espaço já funciona e vai mudar, o caso é de reforma comercial.
Quando uma empresa deve considerar um projeto de fit-out?
Quando recebe um espaço comercial vazio e precisa deixá-lo pronto para operar. A marca que recebe um ponto de shopping ou de rua faz o fit-out de loja. A empresa que ocupa uma sala ou um andar faz o fit-out de escritório. Restaurantes e clínicas também passam por isso quando abrem num espaço novo.
Como funciona um fit-out, do diagnóstico ao espaço pronto?
A jornada começa pelo diagnóstico de operacionalização, o questionário curto que mostra em que fase está o seu projeto. Conforme o resultado, a equipe comercial da TKA entra em contato pelo WhatsApp ou envia conteúdo para você planejar. A partir daí, são nove etapas:
- Briefing detalhadoPrimeira reunião para entender, em detalhe, a sua visão e a rotina do negócio. Leve o que já tiver: o layout (a divisão dos ambientes), o manual da marca (o documento em que a marca define como as lojas dela devem ser) e o projeto, se existir.
- Visita técnicaA TKA visita o local e faz o levantamento completo do espaço. Entre a visita e a assinatura do contrato há outras etapas.
- Projetos arquitetônicosSe você ainda não tem o projeto, a TKA indica arquitetos parceiros, que fazem o projeto: do estudo preliminar ao projeto executivo (o projeto detalhado que orienta a obra), com plantas técnicas, cortes e 3D.
- Projetos complementaresProjetos de elétrica, hidrossanitário (água e esgoto) e ar-condicionado, integrados e conferidos entre si, para que um não atrapalhe o outro.
- OrçamentoO orçamento mostra o custo do processo todo: compras, logística, execução e acabamento. Se você precisar de mobiliário, ele pode entrar no mesmo contrato.
- Gestão de custosA TKA e você ajustam as especificações para a obra caber no seu orçamento e nas suas metas.
- PlanejamentoO cronograma físico-financeiro (o calendário que mostra, etapa por etapa, o que será feito e quanto cada etapa custa) detalha serviços, equipes, compras e pagamentos.
- ExecuçãoEquipe técnica dedicada, prestadores que já trabalham com a TKA e relatórios periódicos em cada fase da obra. Durante a obra, você tira as dúvidas com a equipe de suporte administrativo, jurídico e técnico da TKA.
- Entrega da obraA TKA entrega a obra com os relatórios e os laudos técnicos (pareceres escritos por profissional habilitado sobre a obra).
Prédios e shoppings podem analisar o projeto. Conforme o que a obra muda, órgãos públicos, como o Corpo de Bombeiros do DF, também podem pedir aprovação. A licença de obras, em regra, é exigida (veja Licenças e aprovações, mais abaixo). A TKA orienta sobre o que cada um pode pedir. Quem dá entrada nos pedidos é você.
O que é o diagnóstico de operacionalização?
O diagnóstico de operacionalização é um questionário curto, com poucas perguntas. Para restaurante e clínica há uma a mais. Tem um espaço em funcionamento? O diagnóstico também serve para quem vai reformar.
Antes das perguntas, você informa nome, WhatsApp e e-mail e marca o consentimento para a TKA usar esses dados e as suas respostas para falar com você sobre o projeto e enviar conteúdo para você planejar, conforme a política de privacidade.
As perguntas são sobre:
- o tipo de negócio;
- se o projeto já tem aprovação técnica de terceiros, como Corpo de Bombeiros e vigilância sanitária (só para restaurante e clínica);
- se você já tem arquiteto ou projeto;
- se o ponto comercial já está definido;
- se existe uma data para a operação funcionar;
- se o orçamento da obra já está captado, com empréstimo aprovado ou dinheiro reservado;
- se é a sua primeira unidade ou se você já opera outras.
No fim, uma mensagem diz em que ponto está o seu projeto: avançado, em andamento ou em planejamento. Conforme o resultado, a equipe da TKA pode entrar em contato ou enviar conteúdo para você planejar.
O diagnóstico não é um orçamento e não traz prazo nem preço de obra.
Obras da TKA em escritório, restaurante e loja
Donburi
- Tipo de espaço
- restaurante de cozinha nikkei
- Tipo de obra
- reforma
- Metragem
- 68,25 m² de reforma e 355,55 m² de pintura
- Ambientes
- fachada, área externa de refeições, área de atendimento, corredor interno e banheiro.
Stonia Shopping Sul
- Tipo de espaço
- sorveteria em shopping
- Tipo de obra
- reforma
- Metragem
- 107,64 m²
- Ambientes
- fachada e parede interna.
O que a TKA precisa saber para dimensionar a obra
Estes pontos mudam o tamanho da obra, o prazo e o custo:
- se o projeto já está fechado ou ainda vai ser feito;
- o tamanho do espaço;
- o acabamento que você quer;
- as regras do prédio ou do shopping para obra;
- as aprovações externas, que prédio, shopping e órgãos públicos podem pedir.
Antes de assinar o contrato do imóvel, vale perguntar ao proprietário ou ao shopping o que ele entrega e o que fica por conta de quem vai ocupar o espaço. A resposta muda o tamanho da obra.
Licenças e aprovações para obra comercial no DF
Cada obra pede aprovações diferentes.
- Pelo Código de Obras do DF, toda obra precisa de licença de obras, a autorização do poder público para começar a obra, salvo as que a lei dispensa, como pintura, revestimento e reparo ou troca de instalações prediais (Lei nº 6.138/2018).
- Mesmo quando a lei dispensa a análise do projeto, a licença de obras continua exigida. A dispensa vale para modificação que mantém a área, o perímetro externo, o uso ou a atividade licenciados, o número de unidades, a estrutura e as áreas comuns (Lei nº 6.138/2018).
- O Corpo de Bombeiros do DF tem um serviço de análise do projeto de segurança contra incêndio de modificação (o projeto técnico que mostra o que mudou no espaço), para obras que ampliam a área, aumentam o número de pessoas ou o risco, ou mudam o layout ou o uso do espaço.
- Essa análise parte de um prédio que já tem projeto de incêndio aprovado. Se o prédio não tem, pergunte à administração e à TKA antes de contratar a obra.
- Em estabelecimentos de saúde, como clínicas e consultórios, a Vigilância Sanitária do DF pode pedir o projeto de arquitetura, conforme a atividade.
- Prédios e shoppings podem ter regras próprias para obra. O contrato de locação costuma dizer se o projeto da loja precisa da aprovação deles. Confirme com a administração.
A TKA orienta sobre o que o seu caso pede. Quem dá entrada nos pedidos, nos órgãos, no prédio ou no shopping, é você.
Fontes consultadas em outubro de 2026: Lei nº 6.138/2018 (Código de Obras do DF), no SINJ-DF e Carta de Serviços do Corpo de Bombeiros do DF.
Perguntas frequentes sobre fit-out em Brasília
O que está incluso em um fit-out?
Entra a obra. A TKA também produz relatórios e laudos técnicos da obra. Se você precisar de mobiliário, ele pode entrar no mesmo contrato. Sobre o projeto, veja a pergunta seguinte.
A construtora faz o projeto ou preciso contratar um arquiteto antes?
Se você já tem projeto, leve-o à equipe. Se ainda não tem, a TKA indica arquitetos parceiros, que fazem o projeto.
O que levar para falar com a TKA?
O que você já tiver: o layout (a divisão dos ambientes), o manual da marca (o documento em que a marca define como as lojas dela devem ser) e o projeto. Se algum deles ainda não existe, diga isso à equipe.
Fit-out precisa de licença de obras no DF?
Em regra, sim. A lei do DF dispensa a licença em alguns casos, como pintura, revestimento e reparos de manutenção. Em algumas modificações que não alteram a área, a lei dispensa apenas a análise do projeto, e a licença continua exigida. Veja Licenças e aprovações, acima.
Quanto tempo leva um fit-out completo de escritório?
Não existe um prazo único. O tempo muda com o tamanho da obra, o que o projeto pede e as aprovações externas.
Quanto custa um fit-out por metro quadrado?
Um valor por metro quadrado não serve para todos os espaços. O custo acompanha o tamanho do espaço, o que o projeto pede, o acabamento escolhido e a inclusão ou não do mobiliário. Veja o que a TKA precisa saber para dimensionar a obra, mais acima.
Dá para fazer o fit-out sem parar a operação da empresa?
No fit-out, o espaço chega vazio: a operação ainda não começou ali. Numa reforma de espaço que já funciona, a TKA consegue trabalhar com o negócio aberto, mas recomenda que a operação pare durante a obra. Se parar não for possível, avise a equipe antes de começar.
Fit-out pode ser feito em imóvel locado?
Pode, se o contrato de locação permitir. O contrato e as regras do prédio ou do shopping dizem o que você pode mudar; confirme com o proprietário e com a administração.
Fit-out em Brasília: sobre a TKA e onde atendemos
A TKA Construtora é a marca da GMG Construtora Ltda, CNPJ 31.797.874/0001-45.
Atendemos obras comerciais em todo o Distrito Federal. O escritório fica na Rua Copaíba, Lote 01, Torre A, Sala 201, Norte (Águas Claras), Brasília, DF, CEP 71.919-540, e atende de segunda a sexta, das 8h às 18h.
Para conhecer a empresa e as outras obras, veja a página inicial da TKA Construtora.
Comece o fit-out pelo diagnóstico
Responda ao diagnóstico de operacionalização e veja em que fase está o seu projeto de abertura ou de reforma.